国際都市”浅草”にみるマンション資産の将来性

住宅コンサルタント | 野中清志
マンションデベロッパーを経て、2003年に株式会社オフィス野中を設立。マンションを始めとする不動産に関する講演・執筆等多数。30年以上の経験を活かしたユーザーサイドに立ったマンション選択眼は多くのファンに支持されている。難しい内容も分かりやすく、ウィットに富んだセミナーは好評。東京を始め全国で年間多数のセミナーで講演 。

Valuation and Position

マンションの資産性と立地について

マンションの資産性を考える場合に、立地と交通は重要な要素となってきます。
「浅草」エリアの立地について検証してみましょう。

台東区は都心の北東に位置し、千代田区、中央区、文京区などと接しています。
億ションなども発売される都心エリアから、「浅草」エリアは近い位置にあることがわかります。
近年、世界的に見て地価が高いエリアにはロンドンやNY、香港などが挙げられますが、これらの街の特徴は、いずれも国際的な金融街であることです。浅草は江戸時代などから金融業が盛んになった経緯もあり、その名残がいまだにあります。現在では金融の中心は東京・日本橋などに移っていますが、こうしたエリアに近い立地の不動産は需要も高く資産価値も落ちづらいと言えます。

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副都心概念図

東京副都心に指定されている「浅草」
東京都では、都心の業務機能を分散するために、7つの副都心エリアが制定されています。
「上野・浅草」エリアもこの一つとなっており、副都心に指定されています。長期的な整備計画により都市機能の促進が進められ、将来的にも発展が見込まれるエリアとなっています。
人気の「浅草」エリア
台東区の「台」は上野の高台を、「東」は東の浅草を表しています。上野にある上野公園などと浅草一帯は、古くから日本人に親しまれてきたエリアです。
中でも「浅草」エリアは歴史のある観光地として日本のみならず世界的にも知られています。「浅草」は銀座線が利用できるという極めて都心にアクセスしやすい立地でありながら、コンパクトな街の中に浅草寺のほか、仲見世通りを含む商店街や遊園地、商業施設などがまとまっています。

Comfort and Location

マンションの居住性と周辺環境

マンションの居住性を考える場合は、周辺の環境が大きなポイントとなります。
「ルジェンテ浅草」の周辺環境を見てみましょう。

マンションの立地の知名度が低いエリアでは、そのマンションを購入する人は比較的近隣に住んでいる方となります。逆に知名度高いエリアでは広域から購入希望者が集まる傾向にあります。
知名度が高いということは、歴史や観光面、ビジネス面など何か特徴のある街であり、その不動産の地名がステイタスともなります。その点で「浅草」は全国のみならず世界的知名度が高く、不動産の資産価値も落ちづらいと言えます。

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台東区の調べによると、平成28年度に台東区を訪れた観光客は5,061万人となり、前回調査(平成26年)と比べて12.4%(557万人)増加しました。
多くの人が訪れる場所は、それだけ店の売り上げも多く、店舗賃料上昇などにつながります。また就業人口も増えますので、不動産の資産価値上昇にもつながります。例えば中央区の銀座などは多くの外国人観光客が訪れており、地価の著しい上昇が見られています。
多くの人が集まるところには物やお金も集まり、地価上昇しやすい傾向にあります。
台東区の地価は上昇傾向に
台東区の地価は上昇傾向にあります。国土交通省が発表した2017年1月の公示地価によると、台東区地価は住宅地で3.6%、商業地では5.7%もの上昇率となっています。いずれも上昇率高くなっており、これは東京都区部平均よりも上昇率が高く、都心部の地価急騰の影響から今後も上昇傾向続くと思われます。
また、2017年7月時点での基準地価においても台東区の地価は住宅地で3.9%、商業地で7.4%もの上昇となりました。
台東区では商業地の割合が大きく、商業地の地価上昇は台東区全体のマンション価格にも影響を与えるのではないでしょうか。
マンション市場動向 〜新規供給の少ない「浅草」エリア〜

新規マンションの発売状況を見ると、2016年には東京都で458件のマンションが発売され、そのうち台東区は15件となりました。東京都のマンションのわずか約3%です。さらに「浅草」駅物件はわずか2件 ※1、約0.4%しかありません。年間に何百万人も訪れるエリアですが新規供給が少なく希少性が高いことが分かります。

※1:ウエリス浅草、プラウド上野松が谷 ※継続販売物件を含む
不動産経済研究所調べ

「ルジェンテ浅草」からは4駅4路線が利用でき、ほとんどが現地より約10分で到着します。こうしたマルチアクセスが可能な物件は利便性が高いだけでなく、広域なエリアに通勤可能なことから多くの賃貸需要を見込むことができます。つまり1路線しか使えない物件と比べると、4路線利用できるということは賃貸需要が単純に計算して4倍となるとも言えます。

※ 東京メトロ銀座線「浅草」駅、東武スカイツリーライン「浅草」駅、都営浅草線「浅草」駅、つくばエクスプレス「浅草」駅

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Future and Property

将来貸しやすいマンションの条件は?

将来転勤があるからマンション購入をためらう方もいらっしゃいます。またリタイヤ後は都心を離れて郊外などに移住したいと考えている方も多くいらっしゃいます。
そんな時はマンションを賃貸に出すことも可能です。
そのためには「貸しやすい」マンションを選ぶことが重要となってきます。都心に近い立地、マルチアクセス、多くの人が訪れる場所、知名度や歴史など様々な条件がありますが、「ルジェンテ浅草」はその多くを満たした優良物件であり、将来貸しやすい物件と言えます。
また都心直結する沿線にあり都心のアクセスが良いことから、上場企業を中心とする一流企業の法人賃貸契約の可能性も高いと言えます。また浅草周辺は商店も多く、「東京スカイツリー」へも近いので、職住接近を求めてマンションを購入、賃貸する人も多いと思われます。
貸しやすいマンションは資産価値も高く、換金性高いと言えます。

国際的な観光地である「浅草」は,イベント時には何百万人もの観光客が訪れます。しかし少し裏に入れば、老舗の多い静かな街並みとなります。
「ルジェンテ浅草」はこうした良好な住環境にありながら4路線が利用でき、都心のみならず空港や新幹線へもアクセスがしやすい立地にあります。東京国際化につれて、歴史や文化が注目を集める現在、「浅草」エリアの不動産の資産価値はますます高まるのではないでしょうか。

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